住宅バブルが弾けた、そしてFRBはそれを崩壊させてもよい

したがって、奇妙な状況が発生しています。 実際には奇妙ではありません。 ただの現実。 気が遠くなるようなばかばかしい高騰の後、ほとんどの市場で住宅価格が下落しており、一部の市場では史上最速のペースで下落している。 そして一部の市場では、上昇途中の急騰よりも早く下落している。 そしてそれはほんの始まりにすぎません。 これには何も魔法はありません。

30年固定住宅ローンの平均金利は昨年から2倍以上に上昇し、3％未満から現在は7％を超え、20年ぶりの高水準となり、2002年以来の高水準となっている。しかし、2002年と現在には違いがある。住宅価格のこと。

連邦準備制度による金利抑圧と紙幣増刷の時代に、住宅価格はとんでもない高値まで高騰した。 しかし、その時代は今年初めに終わった。 現在、金利は急上昇しており、紙幣の印刷とは逆の量的引き締めが行われています。

つまり、今では住宅価格が高騰しています。つまり、とんでもない住宅価格と、住宅価格が今日の価格のほんの一部だった時代には普通だった住宅ローン金利のことです。

過去 2 年間で、住宅価格は 30% から 60% も高騰しました。 ケース・シラー指数によると、たとえばマイアミ地下鉄とタンパ地下鉄では、住宅価格が2年間で60％急騰した。 それはただのナッツです。 そして、私たちはこれがどのように終わるかを知っています、そしてそれはすでに終わっています:

2年間で60％の価格高騰があった後、住宅ローン金利は7％となったため、売上は激減しており、現在行われている販売は低価格で行われている。

ケース・シラー指数によると、今年初めまでの過去20年間で、高級市場の住宅価格は3倍から4倍になった。 これらの市場には、マイアミ、タンパ、ロサンゼルス、サンディエゴ、シアトル、サンフランシスコなどの大都市が含まれます。 Case-Shiller インデックスは 20 の地下鉄を追跡しています。 他の市場でも同様の価格高騰が起きています。

こうした価格高騰は現在、7％の住宅ローン金利の影響を受けている。 そして、住宅購入者はまさに当然の反応を示しており、法外な価格を支払うことに同意することから撤退している。

そしてそれはあらゆる数字で見られ、毎月さらに削減が進んでいます。 彼らは7％では住宅ローンの支払いを支払う余裕がないため撤退している。 そして、賃貸物件を購入する機関投資家を含む現金購入者さえも撤退している。 そして、彼らは一般の住宅購入者よりも早く撤退している。なぜなら、彼らは住宅価格が現在どのように下落しているかを見ていて、プロの投資家は最高値で買って全体を下げることを望んでいないからである。

売上の落ち込みは驚くべきもので、さらに悪化している。 住宅販売がどうなるかについての最も直接的な見方、つまり現在の住宅販売の最もリアルタイムな見方は、住宅購入者による住宅購入のための住宅ローンの申請数です。

そして、これらの住宅ローンの申し込みは、直近1週間で1年前と比べて42％減少した。 住宅ローン金利の上昇を受けて今年２月に急落し始め、その後も下落が続いた。 そして現在、1年前と比べて42％減少しています。

しかし、住宅熱狂のほぼピークだった2021年初頭と比較すると、住宅ローンの申し込みは52％減少した。 現在、この水準は2020年春のロックダウン中の最低水準を大幅に下回っており、2015年の最低水準に匹敵する水準となっている。さらにそれを超えると、1995年以来の最低水準となっている。

そして先ほども言ったように、投資家はさらに早く手を引いています。

10月の住宅ローン申請件数の落ち込みは、閉店した住宅販売がどのようになるかを示しており、11月と12月にこのデータが得られるときには、悲惨な状況になるだろう。

約10日前、全米不動産業者協会は9月に終了した住宅販売のデータを発表した。 そして、これらの9月の成約売上高は1年前に比べて24％、2年前の10月に比べて30％も落ち込んだ。

9月の成約売上高は、2020年春のロックダウン2か月をかろうじて上回った。しかしそれ以降、購入住宅ローン申請に基づく出来高は大幅に悪化した。

現金購入者や投資家の撤退はさらに加速しており、住宅販売総額に占める彼らのシェアは今年初めの20％台からさらに低下し、現在は15％となっている。 彼らが撤退しているのは、住宅市場で何が起こっているかも理解しているからだ。

住宅市場で何が起こっているのかというと、住宅市場は現在凍結しており、潜在的な購入者は住宅ローンを申請する気すらなく、住宅を購入することさえできません。

確かに、「適切な価格の適切な家は売れる」という話を聞くでしょう。それはほぼ常に真実ですが、ここで重要なのは「適切な価格設定」です。「適切な価格設定」とは、価格の設定ではなく、買い手がいる場所での価格設定を意味します。売り手の想像力の中にある願望レベルで。

このように市場が凍結すると、それは膠着状態の結果です。 買い手は購入に興味がないか、その価格で家を買う余裕がないかのどちらかです。 そうした買い手はまだ存在しますが、今ではかなり下がっています。

そして売り手は、自分たちが売れる価格で売りたくないので、住宅を市場に出さないか、数週間交通がなかった後に市場から引き揚げるか、こうつぶやいているのです。 「そしてこれも過ぎ去ってしまうだろう」

彼らはFRBによる金利政策の転換を期待しており、FRBが紙幣印刷機を再開することを望んでいるが、インフレ率が8%を超えて猛威を振るっており、FRBが政策を改善しなければならないことを拒否している。この猛烈なインフレは制御下にあり、住宅価格の高騰がこのインフレに影響を及ぼしており、このインフレに対処するには価格の高騰を緩和する必要があるとしている。

したがって、そのピボットは起こっていません。 FRBも現在、このインフレが一部の財では衰退している一方でサービス業に移行していること、そしてサービス業で猛威を振るうインフレを根絶するのは悪魔的に困難であり、消費支出のほぼ3分の2がサービス業に費やされている、それが最大の課題であると認識している。そして、サービスのインフレが始まると、大混乱が生じます。それが今の状況です。

これが制御されるまでには長い時間がかかり、何年もかかるかも知れませんが、誰も知りません。金利はここからさらに上昇し、人々が予想するよりも長く高止まりするでしょう。なぜなら、長年にわたる世界的な紙幣の印刷の後、これらの何兆ドルものお金が過剰流動性は依然としてあらゆるものを追いかけています。

長年にわたり、量的緩和と金利抑制はインフレを引き起こすことはありませんでした。 しかし、20か月前にダムが決壊し、世界中にインフレが押し寄せ、日本でもインフレが始まり、ヨーロッパではホラーショーに変わり、米国とカナダでは根底にあるインフレが猛威を振るっていますが、実際にはインフレは起きていません。利上げにもかかわらず撤退。

したがって、住宅を売りたい人は現在、問題を抱えています。 このような法外な価格で買い手が消え、実際に行われる販売は低価格で行われています。 数か月前の売り手は今日の売り手よりも高い価格を付けていました。 そして、今売る人は数か月後に売る人よりも高い価格で売られています。 最初にパニックに陥る人が最もよくパニックに陥ります。

前回の住宅破綻は解決までに5年かかった。 住宅破産は仮想通貨取引とは異なります。 仮想通貨が寝ている間に20％急落したり、数か月後には60％や90％急落したりしたときに得られる、この種の瞬間的な満足感はありません。 最後の住宅破綻は、FRBが銀行救済のために2008年末に金利抑制と量的緩和を開始してからも何年も続いた。 2011年まで底を打たなかった。

当時はインフレはほとんどありませんでした。 現在、猛烈なインフレが起きており、FRBは、より大きな問題になる前に、このインフレの燃料を取り除こうとしているが、この種の猛烈なインフレではFRBは利下げも量的緩和も再開しないだろう。 今回はFRBのプットもFRBの救済もありません。

そして今回は、銀行がもはや住宅ローンを所有していないため、前回のように住宅破綻によって銀行が崩壊することはない。 業界全体が変わりました。 住宅ローンのほとんどは、政府後見人の管理下にあるファニーメイやフレディマックなどの企業、あるいは政府機関であるジニーメイや退役軍人庁によって住宅ローン担保証券に証券化されており、政府が住宅ローンを保証している。 そして、これらの住宅ローン担保証券は、世界中の年金基金、保険会社、債券投資信託などの投資家に販売されています。

住宅ローンの信用が爆発したとしても、差し押さえの大規模な波が再び起こったとしても、銀行は打撃を受けないでしょう。 打撃を受けるのは主に納税者だが、程度は低いが投資家だ。

しかし、信用が爆発する兆候はまだ見られません。 住宅ローンのデフォルトと差し押さえは、パンデミック中の記録的な低さから現在少しずつ増加しており、パンデミック以前のどの時期よりも低いままです。 したがって、私たちはそのような事態が起こるにはほど遠いですが、もしそれが起こった場合、それは銀行ではなく納税者と投資家に打撃を与えるでしょう。

そのため、銀行システムの崩壊を防ぐ責任を負っているFRBは、銀行を破綻させないため、住宅市場を救済する必要はない。

そして、インフレが依然として猛威を振るっているため、FRBがその気になれば、住宅破綻を放置しておくこともできる。

しかし、まだそこからは程遠いのです。 私たちが今いるのは、この素晴らしい住宅バブルが弾けた瞬間です。 価格は下落しており、多くの場所で大幅に下落しており、全国のほとんどの市場で価格が下落しています。

全米不動産業者協会によると、9月に販売が終了した全タイプの住宅の中央価格は3か月連続で下落し、現在は6月のピークから7％下落している。 7%の下落は、私が「住宅崩壊1」と呼ぶもの以来、この3カ月間で最大の下落となった。

以前にも住宅破壊はありましたが、住宅破壊 1 はこのミレニアムにおける最初の国営住宅破壊でした。 現在ハウジングバスト2をいじっています。

ケース・シラー住宅価格指数によると、その構造上、実際の住宅価格指数よりも4～6か月遅れていますが、シアトルの地下鉄など一部の地下鉄では現在、記録的な速さで価格が下落しており、最も急激な下落となっています。他の都市圏のハウジングバスト1以来。 一部の大都市圏では、価格が急騰するよりも早く下落した。 指数に含まれるすべての地下鉄は価格の下落を示しており、これは住宅ローン金利が6％以下だった数カ月前の取引に基づいている。 現在では7％を超えており、住宅市場は凍結している。

これらの各地下鉄のチャートを作成します。 私のサイト Wolf Street.com でご覧いただけます。 「アメリカで最も素晴らしい住宅バブル」というフレーズを Google で検索してみてください。 各地下鉄ごとに 20 年前のチャートが 1 つあります。 ここ数カ月の急落も含め、これらのチャートはまさに驚くべきものだ。 まだ見ていない場合は、チェックしてください。

したがって、依然として販売は行われていますが、買い手がいる価格で、買い手ははるかに低い価格で販売されています。

不動産業界は現在、住宅所有者が3％で融資したため、自分が住んでいる住宅を市場に出さない、7％の住宅ローン金利では住宅を購入する余裕がないため引っ越しできないと嘆いている。

しかし、在庫に関して言えば、これは誤った議論です。 なぜなら、新しい家を買って古い家を売ったとしても、1軒の家を市場から取り出して、もう1軒家を市場に加えるというゼロサムゲームであり、最終的には何も変わらないからです。 不動産業者は、解約に応じて手数料が支払われるため、このサービスを気に入っており、だからこそ解約が少ないことを嘆いているのです。 しかし、市場に関しては何も変わりません。

国勢調査局によると、全住宅の約10％が空き家となっている。 サンフランシスコでは空き家問題が非常に問題になっており、現在空き家税が投票用紙に盛り込まれている。

家を買って引っ越したけど、住宅バブルに最後まで乗りたいから住んでいた家は売らない、というのは、市場に一軒も追加せずに、市場から一軒だけ持ち帰ったときです。 。 しかし、最終的には、住宅価格が下落し、維持コストが高く、これはもう面白くないので、家を売りたいと思ったとき、おそらく私の株は25％下落し、銀行家が私の首に息を吹きかけているので、それならそれでいいでしょう。空き家を売りに出すときは、一軒も取り外さずに家を追加するときです。 そして、多くの人がそれを行うと、在庫が急増します。 それは住宅破綻の際には必ず起こります。

しかし、住宅バブルがはじけたばかりのときのような膠着状態にあり、潜在的な売り手はまだ実現しないであろうFRBの政策転換を期待して、これを乗り越えようとしている状態だ。

実際の売り手、つまり自分の家を売りに出して、手に入る価格で売りつけた人たちは、最初にパニックになったことで、最もパニックになったのです。 そして、潜在的な売り手が長く持ちこたえようとすればするほど、価格は下がります。 そして、彼らは下落途中でその価格を追いかけることになるでしょう。 前回もそうでした。

YouTube で THE WOLF Street REPORT を購読したり、ポッドキャストを入手できる場所からダウンロードしたりできます。

ウルフストリートを読んで楽しんで、サポートしてみませんか? 寄付することができます。 とても感謝しています。 ビールとアイスティーのマグカップをクリックして、その方法を確認してください。

WOLFSTREET に新しい記事が公開されたときにメールで通知を受け取りますか? ここからサインアップしてください。

(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});

友達にメールする